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中古住宅リフォーム

築20年の中古住宅(マンション)が新築同様に生まれ変わります。

「日本人は新築好き」と言われています。しかも、調査結果によると、その理由は、「他人の住んだ家はなんとなくイヤ」、「新築の方が安心」と言った、どちらかと言うと気分的な物の様です。
しかし、それだけ潔癖なのに、買ったあとは、手入れをせずに我慢するのが日本人の特徴のようです。ですから、日本の住宅市場では、住んだ年数だけ痛んだままの中古住宅が出回る傾向にあります。中古住宅(マンション)を見に行くと見た目が汚れていて、古い印象を受けるので、やっぱり新築の方が・・・と言った悪循環になっているのが実態でしょう。
思い込みを捨て、リフォームを前提として中古住宅を選ぶ事!

中古住宅がお得なワケ

思い込みを捨て、リフォームを前提として中古住宅を選ぶ事!

実は物件が豊富にある中古住宅を、安く購入したうえで、希望の間取りや設備を取り入れたリフォームをすれば、リーズナブルな予算で希望通りのマイホームを手に入れることができるのです。
こうした賢い買い方のポイントは、第一にマイホームは新築でという思い込みを捨てること、第二にリフォームを前提として中古住宅(マンション)を選ぶことの2点。見た目は汚くて古い中古住宅でも、リフォームで見違えるように生まれ変わります。それをイメージできるかが鍵になります。成功する鍵は、良質な住宅の選択と適切なリフォーム!

成功する鍵は、良質な住宅の選択と適切なリフォーム!

今の賢い消費者は、こうした選択肢に気づき始めています。住み手がメンテナンスをして居住性を高める習慣のない日本では、買い手がリフォームをして、自分の好みを反映させたり、住み心地をアップさせる必要があります。それを成功させるには、「良質な中古住宅を選ぶこと」と、「適切なリフォームをすること」に尽きるでしょう。

見た目をきれいにするだけでは、住み心地はアップしません

適切なリフォームといいましたが、見た目をきれいにするだけでは、住み心地はアップしません。
目的の住宅の構造や機能を理解したうえで、判断しなければなりませんが、素人の方では、判断が難しいのが本当のところです。中古住宅をオススメする理由と、快適なリフォームにつて、要点をかいつまんでご紹介いたします。

中古はリフォームすれば新築並に生まれ変わります。

築年数が古くても、適切なリフォームでまるで新築のように生まれ変わります。 内装リフォーム施工例はこちら バスルーム施工例はこちら

見栄えが居住性はリフォームで変えられるのに、他人が住んでいたからといった気分的な理由で、新築にこだわるメリットがあるのでしょうか?

立地や広さなどの希望条件を妥協して新築にこだわるよりは、希望条件にこだわって、リフォームという手段を使って中古住宅を買った方が、理想のマイホームを手に入れられるのです。

最近の新築マンションについて

加えて、今の新築マンションはの市場は、あまり良い状況ではありません。ここ数年、新築マンションは販売価格の上昇や不景気の影響で、売れ行きが悪化し、供給数を抑える状況が続いています。今は希望の場所に、新築マンションが探しにくい状況なのです。 戸建てにしても同様で、購入しやすい建売住宅の場合は同じ状況といえるでしょう。 また、一般の人が買いやすい価格に押さえるために、面積を圧縮したり、建築グレードを下げるなど、以前より間取りや設備などのプラン面を落とす傾向も見えけられます。

日米の住宅に関する価値観の違い

ここが注意!中古住宅購入のよくある失敗

よくある失敗の例注意しなければならない、良くある失敗の最大の原因として、知識不足があげられます。
良くある失敗の中で最も重要な『管理』のチェックをしない。二つ目に、『物件』を見た目でしかチェックしなかった場合です。売り手である、不動産会社が室内リフォームをしている場合、見た目はきれいなので、そのまま快適に暮らせるだろうと思ってしまうのが間違いの元です。
給水間が痛んで、水漏れがする。エアコンとレンジを同時に使うとブレーカーが落ちる(マンション)浴室の湿気がもれるなど、実際にお聞きする一部です。
キレイに見えるのは、見栄えを良くするために、壁紙や床材、ふすまなどの表面だけを張り替えて、キッチンや便座、洗面台などを安価な新品と交換しただけのリフォームが多い場合が現状です。
物件見学の際に古くて汚い室内を見ていたら、リフォーム後のイメージがつかなくて購入に踏み切れないと思います。ですが、立地や日当たり、風通し、ベランダからの見晴らしなど、基本的な条件を優先し、内装や設備、管理部分はリフォームで徹底的に改修すれば、安価に快適に住むことが出来ます。
手を入れずに住むつもりを捨てていただき、本当に良い物件見極めることが大切です。 弊社の専門スタッフも、お客様からの同様のお悩みやご相談に日々、無料対応させてい ただいております。


購入を検討されている物件がありましたら是非遠慮なく弊社スタッフをご同行させてください。

かならず満足した住まいが手に入るお手伝いをさせていただくのはもちろん、プロにしかわからない修繕が必要な箇所を無料にて点検させていただきます。

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リノベーションで解消できる!?リノベーションとは?

最近良く耳にする『リノベーション』とは、なんでしょうか?『リフォーム』とはいったいどういった違いがあるのでしょうか。 まず、どちらも依存の住宅を改修する点は同じですが改修に求める意味合いが違います。
特に決められた定義がある訳ではありませんが、リフォームが住宅建設時のレベルに機能を回復させる(劣化した部分を元に戻す)のに対して、リノベーションは今の暮らしに(好みに)合うように機能を向上させる意味で使われることが多いのです。
今の暮らしには、電子機器や映像機器、各室にエアコンなど多くの電気機器はかかせないうえ、インターネットなどの通信機器も当たり前になっています。
間取りも部屋数重視から、ゆとりのある水まわりと広いリビング、大型クローゼットなどのトレンドは様変わりし、トイレや洗面所、キッチンの設備も多機能化しています。また、住宅資材や建築工法なども、長期的に使用できる修繕しやすいものへとレベルアップしています。

リノベーションとリフォームの違い

築20年のマンションをリノベーション!!

築年の浅いものへの不安は少ないでしょうが、安く買える、安く買える中古となると築15年以上のものが多くなります。見栄えの悪さだけでなく、老朽化への不安も出てきます。
しかし、リノベーションを施すことで確実に不安は解消されます。設計士などの専門知識のある人と相談しながら、自分らしい住まいになるようにリノベーションすれば、真に満足度の高い住まいを手に入れることができるのです。

満足できる中古住宅+リノベーションとは?

中古住宅のメリット

中古住宅は、住まいを決める2Pに優れています。 住まいの決め手といわれる3Pと言うものがあります。PRICE(価格)、PLACE(立地・住環境)、PLAN(間取りや設備などの商品企画)の3つです。このうち前の2つの2Pについては、実は中古住宅の方が勝っています。

PRICE 価格

価格
新築住宅(マンション)は、2007年あたりから価格が急激に上昇しています。中古住宅(マンション)も07年から上昇していますが、それでも、同じ面積なら新築よりも3割~5割も安くなります。
中古住宅(マンション)の価格は、周辺の成約相場が最大の鍵となります。不動産会社は、出来るだけ高く、かつ売れる価格を探っていくので、景気低迷のなかでは、価格が極端に上昇する可能性は、低いでしょう。ただし、あくまでも平均的な価格の話です。一部のレア住宅・レアマンション(その地域のランドマーク的な人気住宅の戸建てやマンション)では、新築・分譲時より価格が上がっているケースもありますので、最終的には物件ごとに個別の判断をする必要があります。

PLACE 立地・住環境

立地・住環境
次に立地面ですが、新築(建売・分譲)は供給も減っているだけではなく、用地取得がしやすい郊外へと移っているエリアも見られます。逆に中古住宅は物件量も多く、以前からの市街地や住宅地、駅周辺などの好立地でも、物件が出やすいと言うメリットがあります。 立地面を考えると、中古住宅(マンション)の方が有利といえるでしょう。

PLAN 間取りや設備などの商品企画

間取りや設備などの商品企画
問題は最後のP、つまりPLANです。中古物件は間取りや設備は当然ながら古いので、新築住宅(マンション)が勝るでしょう。 でも、これは、リフォームで改善できます。住まいはハコが重要、条件のよいハコを見つけ、中身はリフォームで好みの空間を作れ ば、いいのです。リフォームという解決策を組み合わせれば、希望のマイホームが手に入れられるのです。

リフォーム前提の新しい中古住宅の買い方

リフォーム前提の新しい中古住宅の買い方例えば、「予算内で」、「○○エリアで駅から5分以内」、「○㎡以上」といった基本的な希望条件に加え、「浴室乾燥機と食器洗浄機は要るけど、ディスポーザーや床暖房はいらない」、「内装は思い切ってモノトーンでまとめたい」などの、ある意味わがままな条件を盛り込もうとするのは、建売住宅や新築マンションでは、無理でしょう。新築は、すでに無難なものがセットされたコース料理のようなものですから。
必然的に新築購入の場合は、コース料理の中で、マルが多いものを選ぶような買い方になってしまいます。BUY&REFORMなら、別の買い方ができます。立地や広さ、向きなど基本的な条件を満たしたうえで、例えば、「リビングから外の眺めがすばらしい」とか、「ルーフバルコニーに一目ぼれ」、「吹き抜けの玄関が自分の好みに合った設計だった」など、1つだけでも花マルがあるなら、物件として選ぶことが出来るのです。間取りや内装は、 リフォームで変更可能ですから。
中古でも「そのまま住もう」という目で見てしまうと、新築同様にマルの多さで、判断することになりますが、古くて安いものを買っ て全面リフォームすることを視野に入れれば、1つの花マルでもOKといった物件選びも出来るのです。

中古住宅を賢く買うための戦略!!!

中古物件でも高価格の場合価格が安いと思って見に行ったら、古くて汚くてがっかりし、中古住宅を選択肢からはずしてしまう人もいます。しかし、このようなことは当たり前。不動産には、掘り出し物はめったにありません。
「安い」ということは、もちろん理由があるのです。
中古物件の価格には、都心に近い、駅に近いなど便利な立地ほど、価格が高い、面積が広いほど価格が高い、角部屋やルーフバルコニー付き、展望が良いなどの住宅条件が良いほど価格が高い(※マンションの場合)構造など新しい工法により建築されているや、設備が良いほど、価格が高い、といった大原則があり、中古の場合は、これに加えて、築年数の古いものほど安いという原則が強く影響します。

こだわりの強さと、物件選びのバランスが重要
新築の場合は、予算内で探すと、立地を譲るか、広さなどの条件で譲るしかありません。でも、中古なら、人気立地や希望の広さにこだわっても、築年数の古さを譲れば、予算内でも探せます。
ただし、築年が古いほど、リフォームが必要になるので、物価の価格に加えて、どの程度リフォームに予算がかかるかなどの判断もしなければなりません。
一方、リフォームが大掛かりになるほど、手間も時間もかかる反面、細部まで自分のこだわりを突き通すことが出来ます。これらのバランスをどうとるかが、最大のポイント。つまり、あらかじめ自分なりの戦略を立てておくと、物件選びがしやすくなるのです。
例えば、物件選びに時間も手間もかけたくないなら、あまり安くなっていなくても、新築に近い中古を狙うとか、築年は古くても、立地や眺望などの条件のよい物件を買って、全面リフォームをしようとか、こうしたこだわりの強さと物件選びの難易度を、簡単に図解にして見ましたので、ご参考にしてください。

こだわりの強さと、物件選びの難易度

年代別中古住宅と全面リフォームについて

年代別の特徴

安さが魅力ですが、中古住宅の善し悪しをしっかりチェック!

比較的築年の浅い「基本性能住宅底上げ時代」や「進化時代」の中古住宅は機能性の面では安心ですが、買いやすい価格というわけでもありません。そこで、より安価な中古物件を探すには、それより前の時代を狙うことになるでしょう。
ひとつ前の時代は、「バブル後・抑制時代」(1992~1994)ですが、文字通り供給量を抑制していたので、中古市場でのシェアは低くなります。物件量が少ないので、希望条件に合うものを探すのが難しくなりますし、販売価格を圧縮するために面積を狭くしたり、設備のグレードを下げたりする傾向が見られます。さらにさかのぼって、「バブル時代」(1988~1991年)以前になると、築15年を超えるので、価格はグンと安い物件が増えてきます。一方では、都心部でリッチ層向けの高級マンションや高級住宅が建てられました。高級住宅(マンション)を探している人には、ねらい目といえるでしょうが、維持やメンテナンスにもお金がかかるため注意しましょう。
バブル期より前の「商品企画競争時代」(1983~1987年)は、量から質への転換期に入り、商品企画に工夫が出始めた時期です。ただし、この時代はプランの優れたものそうでないものの二極化が見られるので、個別のチェックが大きなポイントになっています。

「大量生産時代」(1975〜1982年)のものはプロのチェックをいれてもらうべきです。

「大量生産時代」(1975~1982年)のものはプロのチェックをいれてもらうべきです
「大量生産時代」(1975~1982年)のものは、あまりオススメしていません。新耐震基準(※コラム参照)になる前のものということに加えて、電気やガスの要領が不足していたり、配管が耐久性の低いものだったりするので、素人ではチェックが難しいからです。

また、マンションの場合この時代以前のものは、。比較的多く流通しており、しかも、築30年を超えると価格はさらに安くなります。こういったメリットもあるので、この時代の中古マンションを買いたい場合は、物件チェックの際にわれわれ専門スタッフの同行をご依頼ください。リフォームの段階になってから、設備などに大きな問題を発見し、その修復が難しい、あるいは修復可能でも多額の費用がかかることを知るケースがあります。その様な想定外の事態に陥ることのないように、是非、ご相談ください。

物件の価格とリフォーム費用を考えましょう

古くても安い物ものにリフォームの費用をかけるか、物件に予算を割り振るか、考えましょう

予算には、限りがあるので、リフォーム費用のおおよその目安をつかんでいないと、物件にいくらかけてよいのか、予算を割り出せないでしょう。
予算が3500万円の場合、リフォーム費用と物件費用を500万円と3000万円にするのか、1500万円と2000万円にするのかでは、物件の探し方が大きく変わってきます。
まず、希望エリアの物件相場の傾向を調べて見ましょう。物件相場は、エリアの特性や売り出し状況によって異なります。でも、一般的には、築年が古くなるほど、物件の価格は下がってきます。
築5年以内、築10年以内、築15年以内、築20年以上など、大きなくくりで、傾向を調べるといいでしょう。
希望エリアの物件相場と希望のリフォームレベルで、自分なりに予算の割り振りの戦略を立てておきましょう。リフォームの価格に関して、まるで目安が分らない場合は、無料相談・無料見積もりが可能な信頼の置ける専門業者に相談し、目安を立てることができます。弊社でもお客様から同様の問い合わせを多数お受けしており、無料で相談に応じることが可能です。そういった専門業者を活用することで、戦略を立てていくことをオススメします。

予算別の戦略、同じ予算で割り振りを考えるなら

中古戸建て・中古マンションを購入される前に

これまでの住宅は平均寿命が25年と短く、高度成長で供給過剰になり、造っては壊し・・・の連続でした。弊社では、地球環境を考慮し、環境と共生する住まい造りを目指し「ECOリサイクル」の考え方は当然のことながら、既存住宅、マンションの再生を模索し、ライフスタイルにマッチした環境配慮型リフォームで機能UP、資産価値UPを図ります。

中古住宅のメリット、中古住宅のデメリット

生活のスタイルは、人によりそれぞれ異なります。例えば、利便性、居住性によって選ぶ住宅も変わってきます。中古住宅は、もともと他の人が住んでいた住宅ですから、当然ご自分やご家族にぴったりの住空間ではないものがほとんどです。
ご自分や、ご家族のライフスタイルにぴったりあわせ、尚且つ築年数の経過で傷んでしまった住宅をよみがえらせ、安心で安全な、そしてご満足のいく住宅に作りあげましょう。

弊社おすすめの中古住宅リフォーム

中古住宅の購入前であればできるだけ専門の業者に見てもらうなどして、これらの性能をよくチェックしましょう!どの程度の費用が必要になるかを事前に把握してから計画を立てるようにしましょう。
不動産販売会社は不動産を販売する事が目的です。リフォーム会社はリフォームが目的です。
購入したはいいけど、予想以上にリフォーム代がかかった(泣) 当初の予算組みが狂ったなど、よくある話です。
“餅は餅屋”の通り、不動産販売会社は不動産を販売する事が目的で、リフォーム会社はリフォームが目的です。
過去に雨漏りした物件や給湯器などの設備機器の交換時期などは私共リフォーム会社にしかわからないことも、たくさんあります。さらに、しばらくの間、空家で放置された物件は特に注意が必要で、おもいがけない大きな工事が必要になるケースもあります。 所有の物件を売りたい、ただそれだけで不動産会社に相談に行くのではなく、どうやってリフォームによって建物の資産価値を上げるかを先に考えるべきです。中古車の場合でも同じで洗車やメンテナンスをしてからの査定は大きく変動します。同じように建物そのものを無駄のないリフォームをし査定を大幅アップできた物件も多数ございます。是非、資産価値のアップとしてもリフォームしてみるのはいかかでしょうか?
弊社では多数の実績があり、低価格での資産価値アップのリフォームや賃貸物件の空室対策など得意としております。是非、建物の関するお困り事がありましたらお気軽にご相談ください。

中古戸建て住宅について リフォーム or 建替え!?

戸建て住宅の場合のリフォームで気をつけるのは、法規制と建物の構造です。

戸建の中古住宅リフォームはマンションリフォームと違い多種多様なリフォームとなり、建て替えの方が良い場合もあるくらいです。リフォームと建て替えの、メリット、デメリットをご紹介します。

リフォームのメリット、こんな場合は建て替えを

戸建住宅はマンションリフォームにない、自由度の高いリフォームが可能ですが全てが思い通りにできるとは限りません。戸建住宅の場合大きく5つの構造・工法があります。構造によってリフォームの自由度が大きく変わります。

木造
軸組み工法
(在来工法)
特徴

柱・梁・土台を木で軸組みし、壁、屋根をつけていき地震などの横の力に対して筋かいで抵抗する木造の住宅工法

リフォーム自由度★★★

リフォームの自由度は一番高い工法です。原則的に柱、梁、すじかいを移動できませんが、構造的にほかの部分を補強することによって可能となる場合もあります。間仕切り壁の移動、撤去は耐力壁以外抜くことができるので、かなり自由に間取り変更ができます。

2×4工法
(枠組壁工法)
特徴

北米で生まれた工法で最近の住宅ではよく採用されております。2インチ×4インチの枠組み材とパネル状になった床、壁、天井が建物全体を支えます。

リフォーム自由度★☆☆

建物を柱ではなく面で支える構造の為、耐力壁として機能している壁はとることができません。大きな間取り変更はかなり制限されます。

プレハブ
特徴

工場で生産された床や壁、天井などを現場で組み立てる工法。鉄骨系、木質系とあります。かなりの早さで建物が完成する住宅です。

リフォーム自由度★★☆

2×4工法同様、壁が面で支える構造が多く、間取りの変更は若干の制限があります。鉄骨系の場合は木造軸組み同様、間取り変更は容易です。

鉄骨造
特徴

木造とは対象に鉄骨の柱と梁で建物を支えます。

リフォーム自由度★★☆

木造軸組み工法と構造はほぼ同じとなっておりリフォームの自由度は高い工法です。ただし柱や梁の接合部分がボルト、溶接止めとなっており構造体の移動はほぼ不可能です。

鉄筋コンクリート造
特徴

マンション等で採用されている工法で壁式構造とラーメン構造があります。

リフォーム自由度★★☆

ラーメン構造では間仕切り壁を取り外すことができるため、間取り変更は自由度が高い方です。壁式構造では基本的に壁をとることはできません。

ワンポイントアドバイス
戸建住宅の場合、マンションとは違い屋根、外壁などのメンテナンス、点検が必要となってきます。リフォームは大きく修繕によるリフォームと不満を解消するリフォームの2つに思われがちですが、定期的なメンテナンスがかなり重要です。目ではわかりずらい屋根や外壁からのわずかな雨漏りで構造となる柱や梁が腐食し高額な修繕が必要となるケースもよくあります。戸建て住宅の場合は住まいの管理が自分自身ですのでぜひ定期点検をおすすめします。雨漏りを未然に防ぐことやシロアリの侵入を防ぐなど今ではホームセンターなどにも様々な商品を購入できます。素人では対応不可能な場合や危険を伴う点検以外は一度点検してみてはいかがでしょうか?意外と素人の方でも異常は発見できるものです。

メンテナンス

弊社のリフォームについてはこちらをご覧ください。

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弊社よりひとこと
お客様が「中古+リフォーム」を同時に進めるための手助けになれば幸いです。
また本格的なリフォームには、イレギュラーな問題が多くあります。実際のリフォームをお考えの場合は、失敗をしないためにも是非お気軽に当店専門スタッフへご相談ください。
もちろん、質問のみでもかまいません、すべてのお客様に満足の行くマイホームやリフォームをお届けするのが私たちの目的であり、この業界の未来へとつながると信じています。
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